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国内房子不让炒,要不要放眼去看看海外?

摘要:今年年初,河南驻马店将首套房贷款最低首付比例由30%下调为20%;上调住房公积金贷款额度,公积金最高贷款额度由45万元提高到50万元;降低住房公积金贷款首付比例。消息一出,各大媒体纷纷报道,称此举为打响楼市松绑第一枪。


国内房子不让炒,要不要放眼去看看海外?


       今年年初,河南驻马店将首套房贷款最低首付比例由30%下调为20%;上调住房公积金贷款额度,公积金最高贷款额度由45万元提高到50万元;降低住房公积金贷款首付比例。消息一出,各大媒体纷纷报道,称此举为打响楼市松绑第一枪。

       近日,又有媒体报道称,杭州有近6万家庭报名“抢”900多套房,申请人数太多,开发商不得不包下网吧,24小时不间断审核购房资质。由于摇号需要验资,按照保守估计,这一项目总冻结资金就超过400亿元。 不仅杭州,近日南京、成都也上演过相同场景。这不禁让人想起2018年全国多地的“万人抢房”盛况。

       楼市再现万人抢房,难度楼市开始回暖了?中国楼市的春天来了吗?房价要暴涨了吗?其实细品一下,并不全是如此,大多数的报道只是媒体的侧重指向和引导性在起作用而已。地方刚刚放松政策消息一出,河南省政府压力倍增,不得不立即约谈驻马店政府,要求落实房住不炒政策,之后还在省政府官网发了一篇叫做坚持房住不炒落实实体责任,省政府约谈驻马店市政府主要负责同志的文章。杭州万人抢房也仅限于一手房,转手倒卖房号获利,以二手房居多的房产市场依旧疲软,同时政策也并无松绑痕迹。

       3月3日,广州放开商住房限购政策出台,商服类项目未完成规划报建手续的不再限定300平米最小分割单元;商服类项目不再限定销售对象,已确定登记的不再限定转让对象。但仅仅一天之后,政策就变了,3月4日这个通知被撤回,3月5日通知重新被挂出来,却已然看不到商住放开限购这一条。很显然广州的楼市放松政策是被约谈了,也被及时纠正叫停了。

       无论是中央会议还是两会报道,都多次重申“房住不炒”,而央行更进一步提及“房不刺激”,银保监会则将“遏制地产金融化泡沫化”放在关键位置。与此同时,国内十多个城市因变相松绑限购、限贷就遭遇了“朝令夕改”的尴尬,而货币面的宽松远远不及预期,楼市降息远运不及实体经济降息,而楼市放宽信贷的尝试,无一例外遭遇了尴尬。


 

紧跟政策趋势,落实“房住不炒”


       上周刚刚结束的两会,《政府工作报告》中关于房地产的表述较往年更为精简干练且明确,提出坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。疫情暴发以来,多地贯彻落实中央政策,从供需两端出台房地产调控政策,对房地产市场稳定运行起到重要作用。

       未来在“房住不炒”总基调下,各地因城施策将更加灵活,以保障房地产市场平稳运行。从《政府工作报告》中的表述来看,“房住不炒”的定位非常坚定,促进房地产市场平稳健康发展的方向也保持不变。房地产本身的稳定对于经济稳定有着重要作用,房价稳定、地价稳定、预期稳定才能有效落实经济稳定。预计今年房地产不会出台过度刺激政策。



 

房产税出台带来的影响


       在今年全国两会前夕,全国人大常委会法工委相关负责人接受媒体采访时,在谈及“落实税收法定原则”进度时称,按照全国人大常委会立法规划的安排,有关方面正在研究起草房地产税法草案,相关工作正在稳步推进。

       近日,中共中央、国务院发布《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》。指出要加快建立现代财税制度,稳妥推进房地产税立法。调整完善地方税税制,培育壮大地方税税源,稳步扩大地方税管理权。”2020年是全面落实税收法定立法计划的收官之年。

       每次房地产税相关的信息公布,总是会议论纷纷,最主要关注点还是房产税对房价的直接影响。房地产税会不会带来房价下降呢?无论是买方还是卖方,不管是有房或者没房,都十分关心这个问题。其实,房地产税短期内对房价必然会有影响。如何影响则需要综合考虑。主要是看税率重不重,出台的时机是否合适。有研究者认为,如果税率直接按照欧美常见的1-3%,并且没有豁免套数和面积,那房价短期立刻会应声而降。但若长期来看,房地产税并不影响房价。房价核心还是随着通胀走,以美国为例,过去100年间美国的房价就是持续走高的趋势,即便有下调的时期,也最多下跌不超过五年,然后就是新一轮的长期增长。




 

全球资产配置将成必然趋势


       既然国内政策对房地产投资施压重,房产税落实也会对房价产生影响,那么想投资地产行业的高净值人群该如何抉择呢?前不久媒体报道一线当红明星率先在海外疫情爆发期间进行海外房产投资,5月初在新加坡购置豪宅,位于新加坡著名的旅游购物街乌节路,香格里拉酒店附近,市场价值超过1.38亿人民币。明星为什么在海外疫情持续发酵下依然热衷于投资海外地产市场呢?  

       其实逆向思维很重要,危机就是机会,说的就是投资机遇。十年一遇的海外地产投资机遇到来了。上一次海外地产投资最佳时机是2008年金融危机。中国高净值人群从美国房产投资开始长达10年的海外地产投资。接着是澳洲、欧洲、泰国等地产投资。虽然疫情对房价影响不比美国2008年金融危机严重,但是从海外房产投资来说,至少是十年难得的好机遇。

       受新冠疫情影响,海外房价跌幅较大。根据一些机构预测,西班牙房价下降15%,英国下降5%,葡萄牙下降14%,澳大利亚下降10%。而经济衰退可能是投资海外地产的最佳时机,如果其他投资者被迫抛售,资产价格下跌可以建立买方市场。如果正确地购买并了解成本,那么在经济衰退期间进行修复,翻转或购买并持有都是十分可行的投资选择。

       华宝房地产合伙公司经纪人加滕伯格曾说:“房地产是一种有趣的资产。当股市表现良好时,随着投资者拥有更多的资本,价格往往会上涨。当股市表现不佳时,正在寻找其他机会的投资者会发现房地产是避风港。” 换句话说,经济放缓应是配置更多地产的原因,而不是对它敬而远之。对房地产价格和经济衰退环境的错误假设可能会使投资者无法进行房地产投资,无论它是房地产投资信托基金REITs还是购买租赁房地产等等。上次经济衰退是由房地产泡沫引起的,这一事实在投资者看来仍然很强烈,使得投资者认为经济衰退导致房地产价格下跌。但即使在最近五次衰退中的三次中,海外房地产价值实际上仍在增长。



 

市场进入低迷逆向投资海外地产优势


       首先房产物业投资可以产生稳定的收入,考虑进行地产投资的主要原因之一是创收。房地产投资信托或REITs可以提供股息收入,直接所有权使投资者可以赚取租金收入。收益率的一致性使房地产投资更适合于度过经济衰退期,当控制租金价格时,房产有能力对冲通胀和改变利率。

       其次房地产对波动的敏感性可能较低。如果股价大幅波动,那么股市的波动可能会加剧投资者的经济衰退困境。这会直接影响投资组合的收益状况。另一方面,房地产与股市走势的相关性较低,可以使其在经济衰退期间成为更可靠的避风港选择。由于房地产收入的稳定性质,通常可以很好地应对波动。

       专业的事,交给专业的人去做。而投资,就是最专业的事。高净值人士想要抓住机会投资海外地产,最便捷有效的方式是咨询专业的海外投资顾问和持有正规执照的投资机构,寻求高增长低估值的海外投资项目,这样才可以保证个人财富最大限度的受到可持续性保护和完成最终目标收益率。

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